Sturen op kwaliteit

Naast het oplossen van het grote woningtekort, verlaging van de CO2-uitstoot, de verduurzaming en de stikstof- en PFAS-problemen, staan de woningcorporaties voor de uitdaging om de oudere bestaande sociale woningvoorraad, met de direct bijhorende woonomgeving, bruikbaar te hou-den voor de bewoners en goed beheerbaar door de eigen organisatie. Woningcorporaties hebben bij veel van hun woningcomplexen grote zorgen of zij alle hiervoor nodige activiteiten kunnen blijven uitvoeren1. Aedes-bestuurslid Hester van Buren zei begin februari in een artikel van RTL Nieuws2: "Als we nu niet ingrijpen, staan veel buurten op het punt om achterstandswijken te worden."

Veel oudere woningen en soms ook hun woonomgeving zullen steeds minder gaan voldoen, voor wat betreft de technische en functionele bruikbaarheid, aan de actuele maar soms ook wettelijke gebruikseisen. Vervanging van deze woningen kan dit oplossen, maar door het grote huidige tekort aan woningen blijft dat achterwege. Vervanging van de oudere woningvoorraad door nieuwbouw is momenteel nog geen 0,2% is. Volgens André Thomsen, hoogleraar Woningverbetering en Woningbeheer aan de TU is de nieuwbouwproductie lang niet voldoende voor de behoefte. “De jaarlijkse sloop bedraagt slechts 0,17% en de totale vernieuwing zou met zo’n vervangingstempo zo’n 600 jaar duren3.” Dit betekent dat het een uitdaging wordt om cyclisch de vinger aan de pols te kunnen houden om optimaal en efficiënt op de bruikbaarheid van woningen en woonomgeving te kunnen sturen. Het ligt voor de hand om hiervoor de inspectiecyclus te gebruiken van het onderhoud gezien de bijzondere relatie tussen onderhoud en verbeteringen.

De zorgen over de bruikbaarheid kunnen we ook afleiden van cijfers van het CBS4. Huishoudens waren in 2018 minder vaak tevreden met hun woning dan in de jaren daarvoor. Vooral onder huishoudens in een huurwoning nam de tevredenheid af. In 2018 was gemiddeld 71% van de huurders (zeer) tevreden met hun woning. In 2009 was dat 81%. Als oorzaken worden de staat het onderhoud en de bruikbaarheid van de woning genoemd. Het onderhoud betreft de instandhouding van de oorspronkelijke nieuwbouw. De bruikbaarheid betreft de uitstraling en de indeling van zowel de woning als de hierbij horende buitenruimten. Ontstaan van “gebreken” voor wat betreft het onderhoud en de bruikbaarheid is, naar het Burgerlijk Wetboek een omstandigheid5 waardoor de woning niet het (woon)genot kan verschaffen die een huurder bij het aangaan van de overeenkomst6 mocht verwachten.