Transformatielandkaart: Thema’s, actoren, instrumenten en lessen uit projecten

Leegstand van kantoren is van alle tijden. Enige leegstand is normaal, bijvoorbeeld kort na oplevering of bij wisseling van huurders, en ook nodig, bijvoorbeeld om verhuisbewegingen mogelijk te maken (‘frictieleegstand’). De laatste jaren is de leegstand echter schrikbarend gestegen. Anno 2006 wordt in Nederland voor ca. 6,3 miljoen m2 kantoorruimte een huurder gezocht. Volgens sommige deskundigen geen reden om ons hierover erg druk te maken. Een dip in de kantorenmarkt is een normaal verschijnsel van de bekende varkenscyclus. In een tijd van een grote vraag naar nieuwe kantoorruimte bij een beperkt marktaanbod, worden veel nieuwbouwprojecten op stapel gezet. Gezien de lange ontwikkelings- en realisatietijd kan in die periode de marktvraag door conjuncturele marktontwikkelingen aanzienlijk afnemen. Bij oplevering van de nieuwbouw ontstaat daarmee direct een leegstand. Omgekeerd genereert leegstand een afnemend aanbod, waarvan het effect pas op lange termijn zichtbaar wordt. Volgens sommige deskundigen trekt de markt wel weer aan. Anderen zijn minder optimistisch. Volgens hen is er een structureel overschot aan kantoorruimte en zal ook bij een aantrekkende markt een fors deel van het huidige aanbod leeg blijven staan. Dit geldt vooral voor de onderkant van de markt. Bedrijven die naar een ander, beter kantoorgebouw verhuizen, op een gunstiger locatie, laten vaak een gebouw achter dat nauwelijks nog verhuurbaar is als kantoor. Daar komt bij dat door de vergrijzing van de beroepsbevolking, afnemende immigratie, flexibel gebruik van werkplekken (‘kantoorinnovatie’) en verplaatsing van arbeid naar lagelonenlanden eerder een daling dan een stijging in vraag naar kantoorruimte te verwachten valt. Om langdurige leegstand tegen te gaan, is het noodzakelijk dat een substantieel deel van het incourante aanbod van de markt wordt gehaald. Naast sloop en nieuwbouw kan transformatie van leegstaande kantoren en herbestemming tot nieuwe functies een aantrekkelijke optie zijn. Er zijn diverse kantoorpanden met succes verbouwd voor andere functies, zoals woningen voor studenten, (door)starters en senioren, permanent of tijdelijk. Dit boek laat vele voorbeelden zien.